Uitspraakdatum

04-01-2021

ECLI

ECLI:NL:TADRAMS:2021:3

Zaaknummer

20-609/A/A

Inhoudsindicatie

Ongegronde klacht over de eigen advocaat. In de memorie van grieven heeft verweerster de grondslag van de vordering uitgebreid toegelicht, namelijk dat sprake is van connexiteit tussen de woning en de parkeerplaats. Dat verweerster in het petitum de term connexiteit niet expliciet heeft genoemd, betekent, zoals verweerster terecht heeft aangevoerd, niet dat het hof daarover niet hoefde te oordelen. Het valt verweerster dan ook niet tuchtrechtelijk te verwijten dat zij die term niet in het petitum heeft genoemd. Verweerster heeft in de memorie van grieven wel degelijk verwezen naar de relevante jurisprudentie. Ook overigens heeft verweerster geen steken laten vallen.

Uitspraak

Beslissing van de Raad van Discipline in het ressort Amsterdam

van 4 januari 2021

in de zaak 20-609/A/A

naar aanleiding van de klacht van:

klaagster

over:

verweerster

gemachtigde: mr. H.M. Hielkema

1    VERLOOP VAN DE PROCEDURE

1.1    Op 26 januari 2020 heeft klaagster bij de deken van de Orde van Advocaten in het arrondissement Amsterdam (hierna: de deken) een klacht ingediend over verweerster.

1.2    Op 12 augustus 2020 heeft de raad het klachtdossier met kenmerk 1071724/EJH/RAB van de deken ontvangen.

1.3    De klacht is behandeld op de zitting van de raad van 8 december 2020. Daarbij waren klaagster en verweerster, bijgestaan door haar gemachtigde, aanwezig. Van de behandeling is proces-verbaal opgemaakt.

1.4    De raad heeft kennisgenomen van het in 1.2 genoemde klachtdossier en van de op de inventarislijst genoemde bijlagen 1 tot en met 17. Ook heeft de raad kennisgenomen van de e-mail met bijlagen van klaagster aan de raad van 20 november 2020.

2    FEITEN

2.1    Voor de beoordeling van de klacht gaat de raad, gelet op het klachtdossier en de op de zitting afgelegde verklaringen, uit van de volgende feiten.

2.2    Klaagster is in een procedure verwikkeld geweest met haar verhuurder, Altera Vastgoed NV (hierna: de verhuurder). In die procedure stond de vraag centraal of het ‘huurregime van woonruimte’ van toepassing is op de inpandige parkeerplaats die klaagster huurt. Volgens klaagster is tussen (de huurovereenkomst van) de woning en de (huurovereenkomst van) de inpandige parkeerplaats sprake van connexiteit, zodat de parkeerplaats net als de woonruimte onder het woonruimteregime valt, met als gevolg dat voor de parkeerplaats huurbescherming geldt en een andere (lagere) huurprijs gerekend moet worden.

2.3    Bij vonnis van 29 augustus 2016 heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat de parkeerplaats naar zijn aard geen onderdeel uit maakt van de woning en geen aanhorigheid van de woning kan zijn geweest en de vorderingen van klaagster afgewezen.

2.4    Op 17 november 2016 heeft verweerster namens klaagster bij het gerechtshof Amsterdam (hierna: het hof) hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter van 29 augustus 2016. Op 14 februari 2017 heeft verweerster een memorie van grieven, tevens wijziging eis, bij het hof ingediend. De memorie van grieven luidt, voor zover van belang:

“22. De parkeerplaatsen in de parkeergarage worden niet aan derden verhuurd. Het e-mailbericht van 14 september 2016 waarin dit wordt bevestigd door de huidige beheerder van het complex (…) wordt als productie E overgelegd. (…)

25. Na bestudering van deze erfpachtakte heeft [klaagster] zich op het standpunt gesteld dat de parkeerplaats die zij huurt in de inpandige parkeergarage onder het wooncomplex (…) als onroerende aanhorigheid moet worden gezien van de woning die zij in dit complex huurt. De parkeerplaats is connex met de woonruimte. Dit betekent dat op zowel de parkeerplaats als de woonruimte het huur(prijs)regime van woonruimte van toepassing is. (…)

32. [Klaagster] heeft haar woning met ingang van 16 februari 2013 gehuurd van Stadgenoot. Bij afzonderlijke huurovereenkomst heeft zij met ingang van 1 augustus 2014 een parkeerplaats in de inpandige parkeergarage gehuurd van Interparking Nederland B.V. Interparking was de beheerder van Stadgenoot. Stadgenoot was eigenaar van de parkeerplaats en bepaalde het prijsbeleid. Beide huurovereenkomsten zijn door Altera overgenomen. Duidelijk is dat [klaagster] de parkeerplaats heeft aangehuurd ten behoeve van haar woning.

33. (…) Beide huurobjecten en huurovereenkomsten gangen nauw met elkaar samen. Deze samenhang leidt ertoe dat het huur(prijs)regime van woonruimte op beide huurovereenkomsten van toepassing is.

34. Het is vaste jurisprudentie dat samenhang tussen twee objecten ertoe kan leiden dat het huurregime van het ene object ook op de huurverhouding van het andere object van toepassing is. Al in 1983 heeft de Hoge Raad in het zogenaamde Fietsenstallingsarrest (…) uitgemaakt dat het huurregime van 290-bedrijfsruimte ook op de bij een fietsenwinkel in gebruik zijnde fietsenstalling (normaal gesproken 230a-bedrijfsruimte) van toepassing kan zijn. (…)

35. (…) De Hoge Raad heeft in 2012 in het Bouwmarktarrest beslist dat een gehuurde opslagruimte of parkeerterrein als onroerende aanhorigheid kan worden aangemerkt, ook al wordt deze op basis van een afzonderlijke overeenkomst gehuurd.

36. De connexiteitregel kan ook toegepast worden bij de verhuur van woonruimte en een andere gebouwde onroerende zaak. Hoewel hierover weinig jurisprudentie is, hanteert Uw hof in het arrest van 26 maart 2016 dezelfde maatstaf bij de vraag of op een connexe ruimte het huurrecht van woonruimte van toepassing is.

37. Om te bepalen of op de door [klaagster] gehuurde parkeerplaats het huur(prijs)regime van woonruimte van toepassing is, is dus beslissend dat (1) de parkeerplaats is bestemd om te worden gebruikt tezamen met de door [klaagster] gehuurde woning én (2) dat Interparking daarmee heeft ingestemd.

Bestemd

38. De door [klaagster] gehuurde parkeerplaats in de inpandige parkeergarage van het wooncomplex is bestemd om tezamen met de in het wooncomplex gesitueerde en door haar gehuurde woning te worden gebruikt. De parkeerplaats wordt gehuurd ten behoeve van de woning en heeft in die zin een dienende rol. (…)

51. Kortom, de parkeerplaats is bestemd om te worden gebruikt door een bewoner van het complex (…) en daaruit volgt dat de parkeerplaats dus is bestemd om tezamen met de in het wooncomplex gesitueerde woning te worden gebruikt.

(…)

Ingestemd

53. Vervolgens moet beoordeeld worden of Interparking ermee heeft ingestemd dat de verhuurde parkeerplaats is bestemd om tezamen met de door [klaagster] gehuurde woonruimte als woonruimte te worden gebruikt. Zoals vermeld kan die instemming volgens het Fietsenstallingsarrest bijvoorbeeld blijken uit de aard en inrichting van de parkeerplaats, zoals de fysieke verbondenheid of nabijheid. De instemming van Interparking hoeft niet expliciet te zijn, maar kan ook volgen uit het feit dat de parkeerplaats niet anders dan als onderdeel van de woning moet worden gezien.

54. [Klaagster] meent dat er voldoende aanwijzingen zijn om aan te nemen dat die instemming er is.

(…)

57. Onder deze omstandigheden is het aannemelijk dat Interparking er van op de hoogte was dat de parkeerplaats bestemd was om door [klaagster] tezamen met de door haar gehuurde woning te worden gebruikt en dat Interparking daar ook mee heeft ingestemd.

58. Ten tweede volgt de instemming van Interparking uit de aard en de inrichting van de parkeerplaats. Er bestaat een nauwe fysieke, topografische of economische verbondenheid met de woning. (…)

59. In de derde plaats wordt in de letterlijke tekst van de huurovereenkomst ter zake de parkeerplaats zoals hierboven vermeld een verband gelegd tussen de parkeerplaats en de woning, althans het zijn van een bewoner van het complex (…)

60. Uit al deze omstandigheden kan worden afgeleid dat de parkeerplek niet anders dan als onderdeel van de woning kan worden gezien. En dat houdt in dat aangenomen kan worden dat Interparking (als verhuurder en Stadgenoot als eigenaar) ermee heeft ingestemd dat verhuurde parkeerplaats is bestemd om tezamen met de door de huurder gehuurde woonruimte als woonruimte te worden gebruikt.

61. [Klaagster] verwijst voor de volledigheid naar de noot van mr J.K. Six-Hummel bij Rechtbank Midden-Nederland 29 januari 2014 (…) waarin zij een vergelijkbare casus op basis van vergelijkbare argumenten concludeert dat op de huur van de parkeerplaats het huurregime woonruimte van toepassing is.

Overwegingen kantonrechter

62. De kantonrechter heeft overwogen dat er sprake is van een onroerende aanhorigheid als zij naar hun aard of krachtens overeenkomst deel uitmaken van het gehuurde. Vervolgens concludeert hij dat uit de onder r.o. 8 genoemde omstandigheden volgt dat de parkeerplaats naar zijn aard geen deel uitmaakt van de woning en dat ook uit de huurovereenkomst ter zake de woning niet blijkt dat de parkeerplaats bij de woning zou gaan behoren.

63. Dit is naar de mening van [klaagster] wat kort door de bocht. In r.o. 8 staan namelijk enkel argumenten waarom de kantonrechter vindt dat de parkeerplaats geen bestanddeel als bedoeld in artikel 3:4 BW van de woning is: de parkeerplaats is volgens hem niet bouwkundig verbonden en ook naar verkeersopvattingen kan de parkeerplaats geen bestanddeel van de woning vormen omdat de huurovereenkomsten op verschillende momenten met verschillende verhuurders zijn gesloten. Dit is een andere beoordeling dan de vraag of de parkeerplaats als onroerende aanhorigheid kan worden beschouwd en/of de parkeerplaats en de woonruimte connex zijn. Ook moet niet enkel worden gekeken naar de huurovereenkomst ter zake de woning, maar (ook of juist) naar de huurovereenkomst ter zake de parkeerplaats. Daaruit blijkt zoals vermeld de instemming van de verhuurder dat de parkeerplaats is bestemd om tezamen met de woonruimte als woonruimte te worden gebruikt. (…)

64. In r.o. 8 staan wat [klaagster] betreft ook onjuiste conclusies.

(…)

66. Tot slot merkt de kantonrechter op dat het Fietsenstallingsarrest en het Bouwmarktarrest van de Hoge Raad betrekking hadden op het toepasselijke huurbeschermingsregime voor bedrijfsruimte en niet op het huurprijsregime voor woonruimte, kennelijk om daarmee aan te geven dat dit ook nog een juridisch te nemen hobbel zou zijn geweest. [Klaagster] meent dat de rechtspraak omtrent de connexiteitregel ook van toepassing is op het huur(prijs)regime voor woonruimte en verwijst daaromtrent naar Gerechtshof Amsterdam 29 maart 2016 (…) en de noot van mr. J.K. Six-Hummel bij Rechtbank Midden-Nederland 29 januari 2014 (…)

MET CONCLUSIE:

(…)

1.    Te verklaren voor recht dat op de door [klaagster] gehuurde parkeerplaats (…) het wettelijke huurprijsregime van woonruimte van toepassing is.”

2.5    Op 6 juni 2017 heeft verweerster namens klaagster een akte houdende uitlating producties en overlegging producties (gewijzigde versie) bij het hof ingediend. Daarin staat onder meer:

Verhuur aan externen

8. Altera heeft in de memorie van antwoord gesteld dat circa 85% van de 108 in haar bezit zijnde parkeerplaatsen door haar zijn verhuurd aan bewoners van Blok 2 én aan externen. Voorts stelt zij dat nagenoeg alle woningen zonder parkeerplaats zijn verhuurd. Volgens Altera zijn de parkeerplaatsen vooral aan externen partijen verhuurd, die geen woning huren. (…)

9. [Klaagster] betwist dat er parkeerplaatsen aan derden worden verhuurd. Het standpunt van Alterna strookt namelijk niet met de verklaring van de voormalig beheerder van het complex (…) dat de parkeerplaatsen in 2013 gekoppeld met de woningen werden verhuurd (…) en ook niet met de verklaring van [de heer H] (…) van september 2016 dat na aankoop van Blok 3 het beleid werd gevoerd om geen parkeerplaatsen aan derden te verhuren (…)

10. Bovendien stelt [klaagster] zich op het standpunt dat de informatie als vermeld op de print die door Altera (…) is overgelegd, niet actueel is. (…)

14. Maar, voor zover er toch losse parkeerplaatsen door Altera worden verhuurd aan externen, dan is dat in strijd met de bepalingen uit de erfpachtakte. (…)

15. Behalve dat verhuur aan externen in strijd is met de (bedoeling van de) erfpachtbepalingen, geldt dat de huurdersorganisatie hierin niet is gekend. Altera heeft de huurdersorganisatie niet geïnformeerd over deze beleidswijziging, laat staan dat de huurdersorganisatie om advies is gevraagd. (…)

16. Als Altera tegen de regels in mogelijk wél losse parkeerplaatsen verhuurt aan externen, doet dit niets af aan het standpunt van [klaagster] dat de parkeerplaatsen in de parkeergarage bestemd zijn om te worden gebruikt door de bewoners (en enkele ondernemers) van het wooncomplex.”

2.6    Bij e-mail van 1 augustus 2017 heeft klaagster verweerster onder meer geschreven:

“Wat wij over het hoofd hebben gezien – als argument – is dat Altera geen BTW rekent. (…) Wat jammer dat ik/we dit niet eerder hebben bedacht. Het is een impliciete erkenning dat ook Altera de PP beschouwt als bij de woning. Hier kunnen we zeker nu niets meer mee?”

2.7    Bij e-mail van 7 augustus 2017 heeft klaagster verweerster onder meer geschreven:

“Ik stuur je een bericht aan Interparking (…) door. Het gaat vooral om de tekst op de site van Stadgenoot. Huurders van een woning die een parkeerplaats huren in hetzelfde complex, betalen geen Btw, omdat de parkeerplaats in dat geval als onderdeel van de woning wordt gezien.

(…)

Is er een mogelijkheid om dit alsnog onder de aandacht van het hof te brengen?”

2.8    Bij e-mail van 8 augustus 2017 heeft verweerster klaagster onder meer geschreven:

“De mededeling op de website van Stadgenoot is inderdaad opvallend. (…)

Maar ik ben wat kritisch:

-    Waar is de norm vastgelegd dat er over de huurprijs van een parkeerplaats die dichter dan 300 meter van de woning afligt geen BTW mag worden berekend? Je schrijft dat dit een belastingtechnisch gegeven is, maar waar staat dit dan? Staat in deze norm/regel ook iets over ‘onlosmakelijk verbonden’ zijn of over connexiteit. Of is dat enkel de interpretatie van Stadgenoot?

-    Kennelijk is dit (nu) het beleid van Stadgenoot. Maar, jij hebt destijds de parkeerplaats gehuurd tegen een bedrag inclusief BTW. Interparking heeft destijds dus wél BTW gerekend over de huurprijs van de parkeerplaats. Ik begrijp dat jij dit onlangs hebt teruggevraagd van Interparking, maar Interparking heeft nog niet bevestigd dat de BTW inderdaad onverschuldigd is betaald. Alterna Vastgoed kan dit feit naar mijn mening juist als argument gebruiken om te betogen dat de parkeerplaats dus niet onlosmakelijk met de woning is verbonden, althans dat de parkeerplaats dus niet bestemd is om tezamen met de woning te worden gebruikt.

-    Feit is dat Altera Vastgoed sinds zij eigenaar is geworden géén BTW berekent. Kennelijk hanteert zij ook de betreffende belastingnorm. Maar het is dan de vraag of deze belastingnorm gelijk te stellen is met de juridische norm ter zake connexiteit. (…)

Kortom, ik ben er niet van overtuigd dat het BTW-argument nog perse naar voren gebracht zou moeten worden.

Bovendien meen ik dat we in deze procedure überhaupt geen aanvullende informatie meer naar voren mogen brengen, omdat de zaak inmiddels voor arrest staat. (…)

Als we dit argument nog naar voren zouden willen brengen, dan hebben we daarvoor toestemming van Altera Vastgoed nodig. Ik verwacht niet dat we die zullen krijgen.”

2.9    Bij e-mail van 15 augustus 2017 heeft klaagster verweerster onder meer geschreven:

“Maar als jij meent dat dit punt alleen onder de aandacht van het gerechtshof kan worden gebracht met instemming van Altera, dat lijkt dat inderdaad tevergeefs. Dan houd ik me maar vast aan het gegeven dat dit in elk geval wel genoemd is.”

2.10    Bij arrest van 6 maart 2018 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en de door klaagster voor het eerst in hoger beroep ingestelde vorderingen afgewezen.

2.11    Op 23 april 2018 heeft mr. W klaagster een negatief cassatieadvies gegeven.

2.12    Op 6 september 2019 heeft klaagster verweerster per e-mail benaderd met de vraag of verweerster de zaak bij het hof wilde laten heropenen of herroepen op grond van het bepaalde in artikel 382 Wetboek voor Rechtsvordering (hierna: Rv). Bij e-mail van 9 september 2019 heeft verweerster klaagster meegedeeld dat zij heeft besloten om de zaak niet aan te nemen.

2.13    Bij e-mail van 20 november 2019 heeft klaagster verweerster onder meer geschreven:

“Een ander advocatenkantoor bekijkt mijn concept-dagvaarding en bestudeert de kansen van een herroeping. De vragen die twee advocaten opriepen, waren ten eerste waarom je niet in een eerder stadium de btw-kwestie hebt uitgediept. Die toont namelijk het beleid van Altera aan om (binnen het huurrecht) parkeerplaatsen als connex te beschouwen en ten tweede waarom je niet ten tijde van de procedure een nieuwe bent gestart om Altera alle huurcontracten van de eerste bewoners van Blok 2 te tonen. Dan was direct duidelijk geworden dat er ook en vanaf het begin contracten met een woning en een parkeerplaats gekoppeld waren. (…)

Wat ook opviel, was dat je in de eis de term connexiteit niet hebt gebruikt en het hof zo de kans hebt gegeven om alleen de aanhorigheid te beoordelen.”

2.14    Bij e-mail van 25 november 2019 heeft klaagster verweerster onder meer geschreven:

“Het andere advocatenkantoor ziet af van deze zaak, niet omdat van connexiteit geen sprake zou zijn, maar omdat het vermoede bedrog door jou al ten tijde van de eerdere rechtszaak aangetoond had kunnen/dienen te worden. (…)

Ik dien langs deze weg dan ook een klacht in bij je kantoor. 30.000 euro betalen voor een zaak (een niet al te lange memorie van grieven en een relatief korte akte) waarin aantoonbaar fouten zijn gemaakt/zaken zijn nagelaten en die een gerede kans van slagen had met een betere behandeling, is uiterst onbevredigend.”

2.15    Bij e-mail van 26 november 2019 heeft klaagster zich gewend tot de klachtenfunctionaris van het kantoor van verweerster, mr. H. Klaagster heeft mr. H hieronder onder meer geschreven:

“Ik heb nog niet van haar (verweerster, rvd) gehoord op mijn mail van vorige week waarin vragen stelde, en ook niet op de klacht die ik gisteren bij haar heb neergelegd. Dat is de reden waarom ik u als klachtenbehandelaar nu aanschrijf. Ik hoop dat we hier zelf onderling alsnog een oplossing voor kunnen vinden.”

2.16    Op 18 december 2019 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen klaagster en mr. H. In een brief van 31 januari 2020 heeft mr. H de reactie van verweerster op de klacht van klaagster integraal weergegeven en geconcludeerd dat van aansprakelijkheid geen sprake is.

2.17    Op 19 februari 2020 heeft klaagster verweerster gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam en gevorderd voor recht te verklaren dat verweerster één of meer beroepsfouten heeft gemaakt.

3    KLACHT

3.1    De klacht houdt, zakelijk weergegeven, in dat verweerster tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld als bedoeld in artikel 46 Advocatenwet. Klaagster verwijt verweerster het volgende.

a)    Verweerster heeft niet op enig moment persoonlijk gereageerd op de door klaagster gestelde prangende inhoudelijke vragen noch op de door klaagster over verweerster ingediende klacht.

b)    Verweerster heeft een onvoldoende precies petitum opgesteld, omdat de connexiteit daarin ontbreekt.

c)    Verweerster heeft de weinige relevante jurisprudentie over connexiteit alleen als bron opgenomen in de voetnoten en met name de inhoudelijke beoordelingscriteria van het gerechtshof en de rechtbank voor connexiteit niet systematisch behandeld in haar betoog om vervolgens de zaak van klaagster daaraan te toetsen (en zo de connexiteit aan te tonen).

d)    Verweerster heeft nagelaten een belangrijk onderdeel van de zaak (de ‘btw-kwestie’) zelfstandig te onderzoeken om de relevantie voor de zaak van klaagster te beoordelen en zij heeft ten onrechte en zonder kennis van zaken over dit onderwerp geadviseerd om dit bewijs voor economische binding in de visie van de verhuurder buiten het partijdebat te houden.

e)    Verweerster heeft klaagster niet ingelicht over de mogelijkheid om het bedrog van de verhuurder al ten tijde van de hogerberoepsprocedure aan te tonen in een afzonderlijke procedure.

f)    Verweerster heeft de kans tot herroeping van het arrest van het hof niet aangegrepen en daarbij de grote belangen van klaagster noch die van de andere bewoners noch de eerdere omissies meegewogen.

g)    Mr. H heeft de zaak niet (tijdig) gemeld aan de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar en de contactgegevens van die verzekeraar niet aan klaagster verstrekt.

h)    Mr. H heeft in de klachtbehandeling het eigen belang laten prevaleren en geen rekening gehouden met de belangen van klaagster.

3.2    Voor zover klaagster op de zitting van de raad heeft bedoeld haar klacht uit te breiden geldt dat dit niet mogelijk is. Klachten over advocaten moeten worden ingediend bij de deken, die deze eerst moet onderzoeken. De raad zal dan ook niet ingaan op de op de zitting door klaagster nieuw naar voren gebrachte verwijten aan het adres van verweerster.

4    VERWEER

4.1    Verweerster heeft tegen de klacht verweer gevoerd. De raad zal hierna, waar nodig, op het verweer ingaan.

5    BEOORDELING

5.1    Verweerster heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat niet kan worden toegekomen aan een beoordeling van de klacht, omdat de klacht voorwaardelijk is ingediend en de voorwaarde is vervuld. Daargelaten de vraag of de voorwaarde is vervuld, heeft klaagster er kennelijk voor gekozen het griffierecht te betalen en de klacht door de deken door te laten sturen naar de raad. De raad zal de klacht dan ook beoordelen.

5.2    Bij de beoordeling van de kwaliteit van de dienstverlening aan een cliënt moet rekening worden gehouden met de vrijheid die de advocaat heeft met betrekking tot de wijze waarop hij een zaak behandelt en met de keuzes - zoals over procesrisico en kostenrisico - waar de advocaat bij de behandeling van de zaak voor kan komen te staan. Deze vrijheid is niet onbeperkt, maar wordt begrensd door de eisen die aan de advocaat als opdrachtnemer in de uitvoering van die opdracht mogen worden gesteld en die met zich brengen dat zijn werk dient te voldoen aan datgene wat binnen de beroepsgroep als professionele standaard geldt.

Klachtonderdeel a)

5.3    Klaagster verwijt verweerster dat zij niet persoonlijk heeft gereageerd op de prangende inhoudelijke vragen van klaagster noch op de door klaagster over verweerster ingediende klacht.

5.4    Verweerster heeft aangevoerd dat klaagster in haar e-mails van 20 en 25 november 2019 slechts mededelingen heeft gedaan en geen vragen aan verweerster heeft gesteld. Het was verweerster dan ook niet duidelijk dat klaagster een reactie op die e-mails verwachtte. Bovendien heeft klaagster verweerster ook geen tijd gegund om op de e-mails te reageren, omdat zij al op 26 november 2019 een klacht over verweerster had ingediend bij haar (voormalige) kantoor. Die klacht is door mr. H als klachtenfunctionaris behandeld. Mr. H heeft klaagster uitgenodigd voor een gesprek op 18 december 2019. Tijdens dat gesprek en in de brief van 31 januari 2020 heeft mr. H klaagster uitgelegd dat hij verweerster niet had uitgenodigd voor het gesprek op 18 december 2019, zodat klaagster de gelegenheid kreeg in alle rust alle klachten toe te lichten en mr. H verweerster vervolgens kon vragen haar reactie/bevindingen in alle rust te formuleren, aldus verweerster.

5.5    De raad overweegt als volgt. Anders dan klaagster stelt, is het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar dat verweerster niet aanwezig is geweest bij het gesprek op 18 december 2019. Mr. H heeft aan klaagster toegelicht waarom hij daar voor heeft gekozen. Verweerster heeft wel uitgebreid gereageerd op de klachten van klaagster. Die reactie heeft mr. H vermeld in zijn brief van 31 januari 2020. Dat verweerster niet heeft gereageerd op de e-mails van klaagster van 20 en 25 november 2019 valt haar evenmin tuchtrechtelijk te verwijten. Zoals verweerster terecht heeft aangevoerd heeft klaagster in die e-mails niet gevraagd om een reactie van verweerster, maar heeft zij slechts meegedeeld wat de bevindingen waren van twee door haar ingeschakelde advocaten. Dat verweerster op andere e-mails van klaagster (van september 2019) niet heeft gereageerd waar zij dat wel had moeten doen is de raad niet gebleken. Klachtonderdeel a) is ongegrond.

Klachtonderdeel b)

5.6    In dit klachtonderdeel verwijt klaagster verweerster dat zij een onvoldoende precies petitum heeft opgesteld, omdat de connexiteit daarin ontbreekt.

5.7    Verweerster heeft aangevoerd dat de zaak van klaagster draaide om de mogelijke juridische connexiteit tussen de door haar gehuurde woning en de door haar gehuurde parkeerplaats in hetzelfde complex. In de memorie van grieven heeft verweerster de stelling van klaagster opgenomen dat de parkeerplaats als onroerende aanhorigheid moet worden gezien van de woning die zij huurt en dat de parkeerplaats connex is aan de woning. Vervolgens heeft verweerster het juridisch kader geschetst en verwezen naar de connexiteitsregel uit het zogenaamde Fietsenstallingsarrest en ook het Bouwmarktarrest aangehaald. Vervolgens heeft verweerster verwezen naar andere relevantie jurisprudentie en literatuur. Verweerster is uitgebreid en stapsgewijs ingegaan op de vereisten van de connexiteitsleer om uiteindelijk te concluderen dat er voldoende samenhang is tussen de parkeerplaats en de woning zodat het huurregime van woonruimte ook op de parkeerplaats van toepassing is. In het petitum is een verklaring voor recht gevraagd dat op de parkeerplaats het wettelijke huurprijsregime van woonruimte van toepassing is. De grondslag van deze vordering is dus de connexiteit en die grondslag is in de processtukken uitgebreid uiteengezet en toegelicht. Daar kan geen onduidelijkheid over bestaan. Dat het woord connexiteit niet in het petitum is genoemd, betekent dus geenszins dat het hof zich niet over de connexiteit hoefde uit te laten of dat de belangrijkste rechtsvraag niet is gesteld. Het hof heeft in het arrest juist expliciet geoordeeld over de samenhang tussen de parkeerplaats en de woning, aldus verweerster.

5.8    De raad overweegt als volgt. In de memorie van grieven heeft verweerster de grondslag van de vordering uitgebreid toegelicht, namelijk dat sprake is van connexiteit tussen de woning en de parkeerplaats. Dat verweerster in het petitum de term connexiteit niet expliciet heeft genoemd, betekent, zoals verweerster terecht heeft aangevoerd, niet dat het hof daarover niet hoefde te oordelen. Het valt verweerster dan ook niet tuchtrechtelijk te verwijten dat zij die term niet in het petitum heeft genoemd. Ook klachtonderdeel b) is ongegrond.

Klachtonderdeel c)

5.9    Klaagster verwijt verweerster in dit klachtonderdeel dat zij de relevante jurisprudentie alleen als bron heeft opgenomen in de voetnoten en de inhoudelijke beoordelingscriteria van het hof en de rechtbank voor connexiteit niet systematisch heeft behandeld in haar betoog om vervolgens de zaak van klaagster daaraan te toetsen (en zo de connexiteit aan te tonen).

5.10    Verweerster heeft aangevoerd dat zij in de memorie van grieven het juridisch kader heeft geschetst en uitdrukkelijk heeft verwezen naar de connexiteitsregel uit het Fietsenstallingsarrest en ook de aanvullende rechtsregel uit het Bouwmarktarrest heeft aangehaald. Ook heeft zij verwezen naar andere relevante jurisprudentie en literatuur, waaronder het arrest van het hof van 29 maart 2016. Verweerster is uitgebreid en stapsgewijs ingegaan op de vereisten van de connexiteitsleer om uiteindelijk te concluderen dat er voldoende samenhang is tussen de woning en de parkeerplaats. De juiste rechtsvraag is duidelijk geformuleerd en de toepasselijke rechtsregel en de relevante jurisprudentie zijn voldoende naar voren gebracht en absoluut niet onderbelicht gebleven, aldus verweerster.

5.11    De raad overweegt als volgt. Zoals verweerster terecht heeft aangevoerd, heeft zij in de memorie van grieven wel degelijk verwezen naar de relevante jurisprudentie. Dat zij dat niet zo uitgebreid heeft gedaan als klaagster dat zou willen, betekent niet dat dit verweerster tuchtrechtelijk verweten kan worden. Verweerster heeft de relevante jurisprudentie voldoende onder de aandacht van het hof gebracht. Klachtonderdeel c) is ook ongegrond.

Klachtonderdeel d)

5.12    In dit klachtonderdeel verwijt klaagster verweerster dat zij heeft nagelaten een belangrijk onderdeel van de zaak, de ‘btw-kwestie’, te onderzoeken om de relevantie daarvan te beoordelen en dat zij ten onrechte en zonder kennis van zaken over dit onderwerp klaagster heeft geadviseerd om dit bewijs voor economische binding buiten het partijdebat te houden.

5.13    Verweerster heeft aangevoerd dat klaagster de btw-kwestie op 1 en 7 augustus 2017 voor het eerst bij haar heeft aangekaart. De zaak stond toen voor arrest, zodat er geen mogelijkheid meer was om dit aan het hof voor te leggen. Verweerster heeft klaagster meegedeeld kritisch te zijn wat betreft de relevantie ervan voor de zaak van klaagster. In de weinige rechtspraak die voorhanden is over de connexiteit tussen twee zaken met een ander huurrechtelijk regime dan woonruimte is de btw-kwestie nooit aan de orde geweest. Het is daarom niet onzorgvuldig dat verweerster dit niet uit eigener beweging heeft onderzocht. Overigens is verweerster van mening dat als de btw-kwestie wel door haar naar voren was gebracht, de uitkomst van het hoger beroep niet anders was geweest, aldus verweerster.

5.14    De raad overweegt als volgt. Klaagster heeft niet betwist dat de zaak op 1 en 7 augustus 2017 al voor arrest stond. Het valt verweerster dan ook niet tuchtrechtelijk te verwijten dat zij de btw-kwestie toen niet meer aan het hof heeft voorgelegd. Dat was immers niet meer mogelijk. Het valt verweerster evenmin tuchtrechtelijk te verwijten dat zij de btw-kwestie niet uit eigener beweging heeft onderzocht op relevantie. Verweerster heeft onbetwist gesteld dat in de rechtspraak die voorhanden is over de connexiteit tussen twee zaken de btw-kwestie nooit aan de orde is geweest. Klachtonderdeel d) is daarom eveneens ongegrond.

Klachtonderdeel e)

5.15    Klaagster verwijt verweerster in dit klachtonderdeel dat verweerster klaagster niet heeft geïnformeerd over de mogelijkheid om “het bedrog” van de verhuurder al ten tijde van de hogerberoepsprocedure aan te tonen in een afzonderlijke procedure ex artikel 843a Rv.

5.16    Verweerster heeft aangevoerd dat zij in de memorie van grieven heeft vermeld dat de parkeerplaatsen in de parkeergarage volgens klaagster niet aan derden worden verhuurd en die stelling onderbouwd met een e-mail van de beheerder. In de memorie van grieven is verder vermeld dat de parkeergarage conform de bedoeling van de erfpachtakte ook daadwerkelijk alleen door de bewoners van het wooncomplex wordt gebruikt en is nogmaals benadrukt dat er geen parkeerplaatsen aan derden worden verhuurd. De verhuurder heeft deze stelling betwist. In de akte van 6 juni 2017 is uitgebreid ingegaan op deze betwisting. Er was ten tijde van het hoger beroep geen enkele reden of noodzaak om het discussiepunt over de verhuur van parkeerplaatsen aan externen verder te onderzoeken of om nog meer bewijs te leveren tegen deze onjuiste stelling van de verhuurder dan al was gedaan. Klaagster had haar standpunt in de stukken al voldoende duidelijk naar voren gebracht en goed onderbouwd. Op grond hiervan had het hof in haar arrest al kunnen concluderen dat de parkeerplaatsen niet aan externen werden verhuurd. Er was dan ook geen reden of noodzaak om klaagster te informeren over een procedure ex artikel 843a Rv. Overigens zou een dergelijke procedure ook niet zinvol zijn geweest omdat het verzoek zou neerkomen op een ‘phishing expedition’ en daarom niet zou zijn toegewezen. Ook als er wel inzage zou zijn verkregen in meerdere huurovereenkomsten dan zou daar mogelijk ook het beeld uit naar voren kunnen zijn gekomen dat er kennelijk verschillende huurovereenkomsten worden gehanteerd en daaruit zou het hof de conclusie hebben kunnen trekken dat de verhuurder kennelijk een bewust onderscheid heeft willen maken en dat hieruit juist blijkt dat de parkeerplaats van klaagster die via een aparte huurovereenkomst is verhuurd dus juist niet bestemd is om samen met de woning te worden gebruikt. In het geval vast zou komen te staan dat de parkeerplaatsen niet aan externen werden verhuurd en dat er bewoners zijn die wel een gekoppelde parkeerplaats en woning huren dan wil dat nog steeds niet zeggen dat het hof dan vervolgens ook had moeten oordelen dat de parkeerplaats van klaagster dus bestemd is om tezamen met de door haar gehuurde woning te worden gebruikt en dat deze dus connex kunnen zijn, aldus verweerster.

5.17    De raad overweegt als volgt. Verweerster heeft terecht aangevoerd dat er nogal wat haken en ogen zaten aan een procedure ex artikel 843a Rv en dat een dergelijke procedure was neergekomen op een ‘phishing expedition’ en naar alle waarschijnlijkheid niet zou zijn toegewezen. Los van de vraag of de door klaagster gewenste inzage in andere huurovereenkomsten het hof tot een ander oordeel had gebracht, hetgeen verweerster gemotiveerd heeft betwist, valt het verweerster dan ook niet tuchtrechtelijk te verwijten dat zij klaagster niet heeft gewezen op een procedure ex artikel 843a Rv. Ook klachtonderdeel e) is ongegrond.

Klachtonderdeel f)

5.18    In dit klachtonderdeel verwijt klaagster verweerster dat zij de kans tot herroeping van het arrest van het hof niet heeft aangegrepen en bij die beslissing de grote belangen van klaagster noch die van de andere bewoners noch de eerdere omissies heeft meegewogen.

5.19    Verweerster heeft aangevoerd dat klaagster haar anderhalf jaar na het arrest van het hof heeft gevraagd om een procedure tot herroeping van het arrest aanhangig te maken in verband met het bedrog dat volgens klaagster was komen vast te staan. Verweerster heeft klaagster twee dagen na haar verzoek bericht en uitgelegd waarom zij de opdracht niet aanneemt. Het staat verweerster vrij om het verzoek van klaagster te weigeren, aldus verweerster.

5.20    De raad overweegt als volgt. Verweerster heeft terecht aangevoerd dat het haar vrij staat om een zaak te weigeren. Dat verweerster namens klaagster geen herroepingsprocedure aanhangig heeft willen maken, valt haar dan ook niet tuchtrechtelijk te verwijten. Overigens heeft klaagster zich tot een andere advocaat gewend met het verzoek een herroepingsprocedure aanhangig te maken, maar die advocaat heeft daarvoor ook geen goede gronden gezien en het verzoek geweigerd. Klachtonderdeel f) is eveneens ongegrond.

Klachtonderdelen g) en h)

5.21    Deze klachtonderdelen lenen zich voor gezamenlijk behandeling.

5.22    De verwijten die klaagster in deze klachtonderdelen maakt zijn uitsluitend gericht aan mr. H. Verweerster kan niet tuchtrechtelijk verantwoordelijk worden gehouden voor het handelen en/of nalaten van mr. H. Klachtonderdelen g) en h) zijn daarom ongegrond.

BESLISSING

De raad van discipline:

-    verklaart in alle onderdelen ongegrond.

Aldus beslist door mr. E.J. van der Molen, voorzitter, mrs. M. Bootsma en K. Straathof, leden, bijgestaan door mr. S. van Excel als griffier en uitgesproken in het openbaar op 4 januari 2021.

Griffier    Voorzitter

Verzonden op 4 januari 2021

mededelingen van de griffier ter informatie:

Verzending

Deze beslissing is in afschrift gelijktijdig verzonden.