Uitspraakdatum

09-04-2018

ECLI

ECLI:NL:TAHVD:2018:59

Zaaknummer

170185

Inhoudsindicatie

Klacht tegen eigen advocaat. Verweerders hebben in huurzaak geen correcte ingebrekestelling aan de verhuurder verzonden en de cliënte onvoldoende geïnformeerd over dit risico. Klacht in zoverre gegrond, berisping. Onvoldoende aanknopingspunten voor excessief declareren.

Uitspraak

Beslissing

van 9 april 2018

in de zaak 170185

naar aanleiding van het hoger beroep van:

verweerders

tegen:

klaagster

1    HET GEDING IN EERSTE AANLEG

Het hof verwijst naar de beslissing van de Raad van Discipline in het ressort Amsterdam (verder: de raad) van 1 juni 2017, onder nummers 16-1086/A/A en 16-1087/A/A, aan partijen toegezonden op 1 juni 2017. Daarbij is een klacht van klaagster tegen verweerders in alle onderdelen gegrond verklaard, is aan verweerders de maatregel van berisping opgelegd en zijn verweerders veroordeeld in de proceskosten.

De beslissing is gepubliceerd op tuchtrecht.nl als ECLI:NL:TADRAMS:2017:131.

2    HET GEDING IN HOGER BEROEP

2.1    De memorie waarbij verweerders van deze beslissing in hoger beroep zijn gekomen, is op 29 juni 2017 ter griffie van het hof ontvangen.

2.2    Het hof heeft voorts kennis genomen van:

-    de stukken van de eerste aanleg;

-    de antwoordmemorie van klaagster.

2.3    Het hof heeft de zaak mondeling behandeld ter openbare zitting van 16 februari 2018, waar mr. M, (bedrijfs) juridisch adviseur namens klaagster, alsmede verweerders zijn verschenen. Verweerders hebben gepleit aan de hand van een pleitnota.

3    KLACHT

3.1    De klacht houdt, zakelijk weergegeven, in dat verweerders tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld als bedoeld in artikel 46 Advocatenwet doordat verweerders:

a)    tekort zijn geschoten in hun informatieplicht over de juridische mogelijkheden  om de verhuurder te bewegen om de gebreken te verhelpen;

b)    nooit een juridisch juiste ingebrekestelling hebben verstuurd aan de verhuurder;

c)    excessief hebben gedeclareerd. 

4    FEITEN

4.1    De door raad vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet betwist zodat ook het hof deze feiten tot uitgangspunt neemt.

4.2    Deze feiten zijn:

2.1 Klaagster is op basis van twee separate huurovereenkomsten huurster van een kantoorgebouw alsmede van een parkeergarage te Den Haag. De verhuurder (V) is een in Duitsland gevestigde vennootschap.

2.2 Het gehuurde is door P ten behoeve van en volgens specificaties van klaagster herontwikkeld en op 8 februari 2012 aan klaagster opgeleverd. Op diezelfde datum werd V eigenaar en verhuurder van het gehuurde.

2.3 Bij de huurovereenkomst met betrekking tot het kantoorgebouw behoort een zogenaamde demarcatielijst d.d. 16 november 2010. Hierin staat o.a. het volgende:

“Het gebouw wordt casco (inclusief systeemplafond, sanitaire groepen en huurderscheidende wanden) opgeleverd. Een en ander conform de ‘Technische Omschrijving behorende bij herontwikkeling kantoorgebouw [naam] ten behoeve van [klaagster]’ d.d. 29 oktober 2010.

Op verzoek en voor rekening van de huurder, kunnen huurdersvoorzieningen in het project worden meegenomen. Het betreft onder meer de volgende voorzieningen (niet limitatief):

- scheidingswanden (incl. drukschotten boven plafonds);

………

- uitbreiding klimaatinstallaties bij indeling van de kantoorzones;

……..

- bebording en bewegwijzering;

Alle eventuele aanpassingen aan de casco-installaties en infrastructuur horen tevens bij de huurdervoorzieningen.”

2.4 In de huurovereenkomsten zijn o.a. de navolgende bepalingen opgenomen:

in de overwegingen onder (d)

“het Gehuurde uiterlijk 1 januari 2012 aan Huurder zal worden opgeleverd, waarbij het Gehuurde zal voldoen aan de specificaties van Huurder, zoals vastgelegd in het bestek en de eventuele bestekwijzigingen. Het door huurder goed te keuren bestek en eventuele bestekwijzigingen (hierna “Specificaties”) zullen als bijlage * aan deze overeenkomst worden gehecht.”

in de overwegingen onder (e)

“Huurder zal voor de oplevering van het Gehuurde een inbouwpakket (zijnde de in opdracht van Huurder aan, op of in het Gehuurde aan te brengen roerende en/of onroerende zaken welke niet tot het casco worden gerekend, hierna: “het inbouwpakket”) voor eigen rekening en risico aanbrengen conform de tussen Verhuurder en Huurder opgestelde demarcatielijst (bijlage *).”

2.5 Van de huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte maken deel uit de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank alhier op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003, hierna “Algemene Bepalingen”.

2.6 In de huurovereenkomsten staat onder het kopje “Overige aanvullingen en afwijkingen van de Algemene Bepalingen” onder andere het navolgende:

“9.1    Artikel 3

In aanvulling op artikel 3 wordt geacht eveneens sprake te zijn van een gebrek indien het Gehuurde niet in overeenstemming is met de Specificaties (bijlage*), ongeacht of Huurder al dan niet in het genot van het Gehuurde wordt beperkt.

Artikel 3 Algemene Bepalingen wordt aangevuld met de volgende tekst:

“Op het moment dat Huurder een gebrek aan het Gehuurde ontdekt, dient Huurder Verhuurder daarover schriftelijk te informeren en een redelijke termijn te bieden om over te gaan tot het verhelpen van het gebrek.

Indien Huurder een gebrek aan het Gehuurde ontdekt, Verhuurder hierover schriftelijk informeert en een redelijke termijn biedt om over te gaan tot het verhelpen van het gebrek, maar Verhuurder binnen de gestelde redelijke termijn niet overgaat tot het verhelpen van het gebrek, is Verhuurder in verzuim zonder dat daartoe een nadere ingebrekestelling is vereist en is Huurder gerechtigd het gebrek zelf te (laten) verhelpen en de kosten door verrekening of anderszins te verhalen op Verhuurder, onverminderd elke andere bepaling in de Algemene Bepalingen.”

9.8 Artikel 11

Artikel 11.5 van de Algemene Bepalingen is niet van toepassing.

In geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek kan Huurder, in afwijking van het bepaalde in artikel 11.6 van de Algemene Bepalingen, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop de redelijke termijn als hiervoor in artikel 9.1 bedoeld is verstreken zonder dat herstel van het gebrek heeft plaatsgevonden tot het moment dat het gebrek is hersteld.”

2.7 De toepasselijke bepalingen uit de Algemene Bepalingen luiden – voor zover ten deze relevant – als volgt:

“Artikel 13.9

Huurder zal verhuurder onverwijld schriftelijk in kennis stellen van gebreken aan het gehuurde. Huurder geeft verhuurder in dat bericht een redelijke termijn, die behoudens in geval van calamiteiten, tenminste zes weken bedraagt om een aanvang te maken met het verhelpen van een voor rekening van verhuurder komend gebrek.

Artikel 17.1

In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van een procedure tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd.”

2.9 In artikel 9.13 van de huurovereenkomsten staat dat laatstgenoemde bepaling evenzeer geldt voor de huurder die verhuurder moet dwingen tot nakoming.

2.10 Nadat klaagster in het gehuurde was getrokken bleken er al gauw gebreken aan het gebouw en aan de parkeergarage, met name de klimaatinstallaties werkten niet goed. Maar er waren ook andere problemen, zoals lekkages, tochtklachten en niet goed werkende liften.

2.11 Klaagster heeft verweerders in dit kader in juli 2012 verzocht om haar juridische bijstand te verlenen. Verweerders hebben de door klaagster verstrekte opdracht niet schriftelijk bevestigd. Verweerder sub 1 en verweerster sub 2 hebben de zaak gezamenlijk behandeld.

2.12 Op 31 augustus 2012 heeft klaagsters in overleg met verweerders een brief aan P en V gezonden, waarin zij onder meer heeft geschreven:

“Naar aanleiding van de klimaatklachten en de diverse metingen en rapporten is in het [klaagster-V]-overleg van 30 augustus jl., waarbij aanwezig waren […], vastgesteld dat de huidige klimaatinstallatie niet voldoet aan de bestekeisen. (…)

[Klaagster] is bereid haar medewerking te verlenen voor de uitvoering van de werkzaamheden, mits en zodra er aan de onderstaande 5 eisen is voldaan:

(…)

2. [V] bevestigt in een brief aan [klaagster] dat de huidige installatie niet werkt conform de bestekeisen en dat zij akkoord gaat met de werkzaamheden van [B], zodat aan de afgesproken bestekeisen wordt voldaan.

(…)

[Klaagster behoudt zich alle rechten voor om, indien de voorgenomen maatregelen niet tot het gewenste resultaat leiden, zelf maatregelen te nemen en de kosten hiervan op [P] en/of [V] te verhalen.”

2.13 Bij brief van 21 september 2012 aan P en V heeft verweerder sub 1 onder meer geschreven:

“Verwezen zij kortheidshalve naar de brief van 31 augustus 2012 van [klaagster] aan [P] en [V] met betrekking tot het verhelpen van ernstige en voortdurende klimaatklachten als gevolg van een reeds vanaf oplevering disfunctionerende klimaatinstallatie in het gehuurde (…).

(…) Er is in juridische zin sprake van een gebrek. Ik kan dat namens cliënte niet anders zien dan als een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [P] en [V], die laatstgenoemden schadeplichtig maakt jegens [klaagster] en [klaagster] de bevoegdheid geeft de betaling van huurpenningen deels op te schorten en huurvermindering te vorderen wegens een ernstige inbreuk op het huurgenot, zulks vanaf de oplevering tot aan het tijdstip dat zal zijn vastgesteld dat de klimaatinstallatie naar behoren functioneert.

(…)

Maar helaas, zoals [klaagster] reeds eerder heeft moeten constateren laten [P] en [V] het gaande de rit liggen, en verzandt het proces. Het is u bekend dat [klaagster] het vertrouwen heeft verloren dat [P] en [V] bereid en in staat zijn om conform de gemaakte afspraken zoals uitgedrukt in de brief van 31 augustus jl. en door [P] mede namens [V] bij mail van 5 september jl. en bij brief van 20 september jl. bevestigd, na te komen.

(…)

Nu er sprake is van een ernstige inbreuk op het huurgenot die niet, althans in ieder geval niet binnen een redelijke termijn, is hersteld, en [P] en [V] dralen met de stipte nakoming van de werkafspraken met het oog op een definitieve oplossing, kan ik niet anders namens [klaagster] dan [P] en [V] in gebreke stellen en dringend verzoeken, en voor zover nodig sommeren, om uiterlijk vrijdag 28 september 2012 de genoemde werkafspraken integraal na te komen, bij gebreke waarvan [klaagster] een huurkorting zal toepassen. (…)”

2.14 Bij brief van 5 oktober 2012 aan V heeft verweerder sub 1 onder meer geschreven:

“We have received in good order your letter of 28 September for which we thank you.

 (…) Therefore it is necessary that the developer as well as the lessor confirms that the climate installation does nog meet the requirements of the specifications and the requirements of good and sound work.

The developer has already given our client the aforementioned confirmation, our client expects its lessor to do the same. There is no reason to withhold this confirmation, since performed research indicates that the climate installation does not meet the requirements of the specifications.

(…)

Our client trusts that it will receive within 7 days the aforementioned confirmation from its lessor, so that the issue with the climate installation can be solved forthwith and further action will not be needed. (…)”

2.15 Bij brief van 18 oktober 2012 aan V heeft verweerder sub 1 onder meer geschreven:

“Our client is somewhat disappointed that [V] still does nog want to confirm that the climate installation does not meet the requirements of the specifications and the requirements of good and sound work. (…) Before our client can allow [B] to start the reparation works it is necessary that [V] confirms the abovementioned and that it agrees with [B]’s revised action plan. (…)

As soon as [V] gives all the above confirmations [B] may start the intended works within undue delay. (…)”

2.16 Op verzoek van [V] is [B] in december 2012 aangevangen met herstelwerkzaamheden.

2.17 Op 21 augustus 2013 heeft een door klaagster ingeschakeld expertisebureau geconcludeerd dat de klimaatinstallatie nog steeds niet naar behoren functioneert.

2.18 Bij brief van 29 augustus 2013 aan [V] heeft verweerder sub 1 onder meer geschreven:

“Despite the notice of default (see our letter to your contact person, […], of 21 september 2012) and the reasonable period of time that was given to remedy the defects, the problems are still not resolved. For [klaagster] this is the limit.

(…)

It is not in dispute that the climate installation is malfunctioning and needs to be repaired. This defect impedes [klaagster] its quiet enjoyment under the lease agreement already for a long time, there [klaagster] is entitled to a rent reduction over the past period. With immediate effect [klaagster] will withhold 5% of the rent. (…)

Before the lessor will be given the opportunity to carry out the repair work, it shall have to present an action plan that has to be approved by [klaagster].

[Klaagster] trusts that it will receive within 7 days as from the date of this letter the confirmations that it will receive from lessor an action plan for the repair work within 3 weeks as from the date of this letter, which plan [klaagster] shall review within 2 weeks. If [klaagster] has comments on the action plan, the lessor will revise the action plan within 1 week and after final approval by [klaagster], the lessor shall start immediately with the repair work so that the problems with the climate installation will be definitely solved within 10 working days after final approval of the action plan for the repair work by [klaagster]. (…)”

2.19 Bij brief aan [V] van 13 september 2013 heeft verweerder sub 1 onder meer geschreven:

“I have discussed your letter dated 5 September 2013, received by email, with my client. Client is very disappointed with the contents of your letter.

(…)

Further, as the enjoyment of the lease is seriously diminished as a result of the defects of the climate installation, client is entitled to claim a pro rata reduction of the rent. As the defects were known to lessor as from delivery of the building, the reasonable period for remedying the defects has long lapsed. Therefore client is certainly entitled to withhold the rent as from shortly after delivery until the defect shall have been remedied (article 207 of Book 7 of the Dutch Civil Code). (…)

Further, article 3 of the lease agreement and article 206 of Book 7 of the Dutch Civil Code state that where the lessor is in default with repairs, the lessee himself may perform such repairs and recover from the lessor any expenditure incurred, if desired by deducting those repair costs and expenses from the rent. Client was, inter alia, forced to instruct [expertisebureau A en B] to investigate the cause(s) of the failure of the climate system and to involve our office, client is therefore entitled to deduct the costs incurred from the rent.

I request and if necessary summon you to confirm by return courier that client will receive an action plan for the repair work of all defects in the leased premises ultimately on 19 September 2013. Client requires that [V] adhere exactly to the time limits laid down in my letter of 29 August 2013, also for the other defects. As you have chosen to bluntly ignore the demand of my client to confirm that the action plan regarding the climate installation will be made available for inspection ultimately on 19 September 2013, the rent reduction will be increased to 10% with immediate effect. In view of the above client shall settle a rent reduction of 10% as from 1 January 2013, being an amount of EUR 413,042.41, with the next rental payment. (…)”

2.20 Bij brief aan [V] van 24 september 2013 heeft verweerder sub 1 onder meer geschreven:

“As client has not received the requested action plan for the repair work of all defects in the leased premises by 19 September last at the latest, client shall take legal action demanding the remedy (in a structural way) of all defects in the leased premises, the payment of all costs incurred by client and the establishment of an appropriate rent reduction.”

2.21 Op 17 september 2013 hebben verweerders namens klaagster een dagvaarding aan V laten uitbrengen, waarin in de hoofdzaak – kort samengevat – is gevorderd voor recht te verklaren dat sprake is van gebreken aan het gehuurde en V te veroordelen om herstelwerkzaamheden te verrichten, bij gebreke waarvan klaagster wordt gemachtigd om de herstelwerkzaamheden op kosten van V zelf te verrichten. Verder is een huurprijsvermindering gevorderd voor de periode dat klaagster huurgenot heeft gederfd en veroordeling van V tot betaling van de door klaagster gemaakte advieskosten, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. Bij wijze van provisionele eis is gevorderd dat klaagster wordt toegestaan 10% van de kwartaalhuurprijs in te houden wegens derving van huurgenot.

2.22 Over het vierde kwartaal 2013 en het eerste kwartaal 2014 heeft klaagster een bedrag van € 517.666,68 ingehouden op de huurbetaling.

2.23 Op 4 februari 2014 heeft V klaagster in kort geding gedagvaard en gevorderd klaagster te veroordelen tot betaling van € 517.666,68, te vermeerderen met wettelijke handelsrente alsmede klaagster te verbieden zonder toestemming van de rechter over te gaan tot huurprijsvermindering en/of opschorting van haar huurbetalingsverplichting. In reconventie heeft klaagster gevorderd haar toe te staan om met ingang van 1 januari 2013 10% van de kwartaalhuurprijs in te houden wegens derving van huurgenot.

2.24 In zijn kort geding vonnis van 18 maart 2014 heeft de kantonrechter zowel V als klaagster niet-ontvankelijk verklaard in hun vorderingen met de motivering dat het geschil exact hetzelfde geschil betreft als de in de bodemprocedure ingestelde provisionele vordering.

2.25 Ter gelegenheid van de op 15 juli 2014 gehouden comparitie in de bodemprocedure heeft klaagster met V een regeling getroffen, welke regeling is neergelegd in een proces-verbaal. De regeling luidt als volgt:

“1. De provisionele vorderingen zijn ingetrokken.

2. [Klaagster] betaalt aan [V] de achterstallige huur zonder rente binnen 14 dagen na heden.

3. [V] gaat voor zover er nu gebreken zijn en die voor haar rekening komen, die gebreken verhelpen. [Klaagster] behoudt zich het recht voor indien [V] tekortschiet in haar verplichtingen als verhuurder ten aanzien van de kwaliteit van het gehuurde een deel van de huurprijs op te schorten. [V] houdt zich het recht voor om hierop gepaste wijze te reageren.

4. Partijen verzoeken aanhouding van de comparitie tot nader bericht van de meest gerede partij.”

2.26 Na de comparitie is het overgrote deel van de klachten in opdracht van V verholpen, maar resteerden nog klachten ten aanzien van de liftinstallatie en de parkeergarage niveau -2.

2.27 De bodemprocedure is vervolgens voortgezet. Zowel klaagster als V hebben hun eis gewijzigd en over en weer is daarop schriftelijk gereageerd, waarna vonnis is gewezen.

2.28 Bij vonnis van 11 augustus 2015 heeft de kantonrechter de vorderingen van klaagster afgewezen, klaagster veroordeeld om een bedrag van € 40.563,62, te vermeerderen met wettelijke rente aan V te voldoen, zulks op grond van het bepaalde in artikel 17.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst (zie hiervoor 2.7) en klaagster veroordeeld in de proceskosten.

2.29 Ter motivering van afwijzing van de vorderingen van klaagster heeft de kantonrechter onder meer overwogen:

“Ten aanzien van onderdeel 5. en 7. van de vordering geldt het volgende. [Klaagster] heeft weliswaar gesteld dat zij de door haar gestelde gebreken aan het gehuurde veelvuldig heeft gemeld aan [V] maar zulks is onvoldoende om te controleren dat [V] in verzuim is geraakt. Dat verzuim is nodig om tot een huurprijsverlaging te kunnen geraken.

De huurovereenkomsten geven duidelijk aan wanneer de situatie ontstaat, dat de verhuurder in verzuim raakt. Daarvoor is een schriftelijke melding aan verhuurder van het gebrek nodig met het bieden van een redelijke termijn om over te gaan tot het verhelpen van het gebrek. [Klaagster] heeft niet althans onvoldoende gesteld dat zij [V] bij zo’n schriftelijke melding een redelijke termijn heeft gesteld en dat ondanks dat [V] niet is overgegaan tot het verhelpen ervan. Weliswaar blijkt uit de overgelegde correspondentie tussen partijen dat [klaagster] een termijn heeft gesteld bij brief van 29 augustus 2013 aan [V] maar daarin staat dat van [V] verlangd wordt om een plan van aanpak dat door [klaagster] moet worden goedgekeurd en bovendien moet dit plan binnen 3 weken worden aangeleverd en dat de reparaties in 10 dagen na goedkeuring van het plan van aanpak dienen te worden uitgevoerd. Hieruit kan niet worden afgeleid dat op een juiste wijze is gehandeld door [klaagster] om [V] in verzuim te doen geraken. Immers alleen al de gestelde termijnen zijn niet in overeenstemming met de contractuele termijn van 6 weken en bovendien is het eisen van een plan van aanpak dat goedgekeurd moet worden door [klaagster] geen verhuurdersverplichting op grond van de huurovereenkomsten dan wel de wet. Bovendien heeft [klaagster] niet gesteld in hoeverre [V] dan is tekort geschoten in het niet overgegaan zijn tot het verhelpen ervan. Dit is iets anders dan de constatering dat er nog steeds gebreken zijn. Ten aanzien van de andere door [klaagster] gestelde gebreken is al helemaal onduidelijk of [klaagster] schriftelijk een redelijke termijn heeft gesteld en in hoeverre [V] verzuimd heeft om over te gaan tot herstel van het betreffende gebrek. Bovendien is het maar de vraag of de gebreken aan de klimaatinstallatie, die het grootste euvel van het gehuurde vormen, niet deels of geheel voor rekening van [klaagster] dienen te komen. Immers is niet uit te sluiten, dat de niet goed gefunctioneerd hebben onderdelen daarvan (bijvoorbeeld de extra geplaatste inductie units) tot het inbouwpakket en daarmee niet tot het gehuurde behoren. Daarover heeft [klaagster] geen duidelijkheid verschaft. Over nadere afspraken, afwijkend van de huurovereenkomsten en de genoemde demarcatielijst, inhoudend dat het inbouwpakket of de veranderingen aan het gehuurde ten gevolge daarvan voor risico van [V] zijn gaan komen, is onvoldoende gesteld. Kortom [klaagster] heeft onvoldoende gesteld om dit onderdeel van de vordering te kunnen toewijzen.”

2.30 Klaagster heeft een andere advocaat gevraagd om haar te adviseren over de mogelijkheden van hoger beroep. Deze advocaat heeft de kans van slagen van een appelprocedure gering geschat, voornamelijk omdat hem uit de in de bodemprocedure overgelegde processtukken niet is gebleken dat ten aanzien van specifieke gebreken schriftelijk is meegedeeld dat sprake is van een gebrek, dat een redelijke termijn voor herstel is geboden en dat herstel binnen die termijn is uitgebleven.

2.31 Bij brief van 14 januari 2016 aan V heeft klaagster een klacht ingediend over de dienstverlening van verweerders. Bij brief van 26 februari 2016 aan klaagster heeft een kantoorgenoot van verweerders de klachten ongegrond verklaard.

2.32 Bij brief van 11 maart 2016 heeft klaagster de onderhavige klacht bij de deken ingediend.

5    BEOORDELING

m.b.t. klachtonderdelen a en b

5.1    De eerste grief van verweerders richt zich tegen de overweging 5.3 van de bestreden beslissing van de raad waarin de raad de toelichting van klaagster op klachtonderdeel a samenvat. Nu deze passage geen dragende overweging in de beslissing is, behoeft deze grief geen nadere beschouwing.

5.2    De tweede grief richt zich tegen overwegingen 5.7 en 5.8 van de bestreden beslissing. Het hof begrijpt deze grief van verweerders aldus dat het wettelijke systeem als bedoeld in art. 6:81 BW e.v. vereist dat de huurder de verhuurder in gebreke moet stellen wil de schuldenaar in verzuim zijn en dat de raad ten onrechte heeft overwogen dat afgeweken is van het wettelijke systeem. Uit de brief van onder meer 29 augustus 2013 blijkt dat een ingebrekestelling is gevolgd, aldus verweerders.

Verder betogen verweerders dat “een redelijke termijn” als bedoeld in art 9.1 van de huurovereenkomst niet nader is gedefinieerd en dat, anders dan de raad overweegt, wel degelijk is afgeweken van de termijn van 6 weken als bedoeld in artikel 13.9 van de Algemene Bepalingen. Als de verzonden sommatiebrieven geen ingebrekestelling bevatten dan moet worden aangenomen dat de dagvaarding een ultieme ingebrekestelling is geweest.

5.3    Deze tweede grief is tevergeefs voorgedragen. Vooropgesteld wordt dat de raad in rechtsoverwegingen 5.1 en 5.2 is uitgegaan van de juiste maatstaf. Anders dan verweerders kennelijk hebben begrepen ziet de overweging van de raad ter zake van de afwijking van het wettelijk systeem niet op art. 6:81 BW e.v. maar op art. 7:207 lid 1 BW, welk artikellid als lex specialis heeft te gelden en waarin is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Uit deze wettelijke bepaling volgt dat een ingebrekestelling niet nodig is. Deze wettelijke regeling is, zoals in dit geval bij huur van (overige) bedrijfsruimte, van regelend recht en partijen hebben in de overeenkomst gebruik gemaakt van de mogelijkheid van deze wettelijke regeling af te wijken.

In artikel 9.1 van de huurovereenkomst is opgenomen dat, in aanvulling op art. 3 van de Algemene Bepalingen, de huurder, als hij een gebrek aan het gehuurde ontdekt, de verhuurder hierover schriftelijk informeert en een redelijke termijn biedt om over te gaan tot het verhelpen van het gebrek en dat de verhuurder eerst in verzuim is als hij binnen de gestelde termijn niet overgaat tot het verhelpen van het gebrek.

Art. 13.9 van de Algemene Bepalingen bepaalt dat een redelijke termijn ten minste zes weken bedraagt. Voor de stelling dat in art. 9 van de huurovereenkomst, waar het gaat om de termijnstelling, is afgeweken van de termijn van art 13.9 Algemene Bepalingen is geen grond omdat de regeling in de huurovereenkomst als aanvullend heeft te gelden. Bovendien is in art. 9.10 van de huurovereenkomst bepaald:                         “Artikel 13                                             Het bepaalde in artikel 13.8, laatste zin (“Omstandigheid … aansprakelijkheid”), van de Algemene Bepalingen is niet van toepassing”, wat een aanwijzing is dat lid 9 wel van toepassing is.

5.4    Met de raad constateert het hof dat verweerders geen ingebrekestelling hebben verzonden die voldoet aan de eisen als bedoeld in 5.3. De overeengekomen juiste termijn van ten minste zes weken is zowel in de overgelegde brieven als de inleidende dagvaarding niet gehanteerd en bovendien hebben verweerders in een van hun brieven een extra eis gesteld van een plan van aanpak dat door de huurder is goedgekeurd, welke extra voorwaarde niet is overeengekomen. Deze omissie klemt te meer nu verweerders uitdrukkelijk betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Bovendien niet valt in zien waarom verweerders, alvorens een procedure te beginnen, het risico hebben genomen een ingebrekestelling achterwege te laten waarover in redelijkheid geen discussie kan bestaan dat dat deze aan de overeengekomen eisen voldeed. Tot slot hebben verweerders verzuimd klaagster te informeren over dit voorzienbare risico, welk risico zich ook heeft verwezenlijkt. Door aldus te handelen hebben verweerders niet voldaan aan de professionele norm waaraan verweerders behoren te voldoen.

m.b.t. klachtonderdeel c

5.5    De derde grief richt zich tegen daaropvolgende rechtsoverwegingen 5.8. en 5.9 (welke rechtsoverwegingen de raad abusievelijk niet heeft vernummerd tot 5.10 en 5.11).

In deze overwegingen heeft de raad, kort gezegd, klachtonderdeel c, het excessief declareren, gegrond bevonden. Volgens verweerders baseert de raad ten onrechte het excessief declareren op de omstandigheden dat er geen opdrachtbrief is, de dagvaarding is opgesteld aan de hand van een incompleet exemplaar van de huurovereenkomst en de hoeveelheid bestede tijd aan het kort geding en het opstellen van de dagvaarding in de bodemprocedure.

5.6    Het hof overweegt het volgende. Vaststaat dat verweerders telkens specificaties van hun werkzaamheden aan klaagster hebben verstrekt. De facturen zijn zonder protest betaald. Klaagster bestrijdt niet het aantal gemaakte uren en evenmin de hoogte van de (overeengekomen) tarieven, maar stelt dat de kwaliteit van het werk een veel lagere declaratie zou rechtvaardigen en dat verweerder veel meer uren aan de zaak heeft besteed dan noodzakelijk. Klaagster legt in wezen aan haar klacht ten grondslag dat verweerder tekort is geschoten in de uitvoering van de overeenkomst. Het hof heeft wel kunnen vaststellen dat verweerders bij de behartiging van de belangen van klaagster niet aan de te stellen professionele norm hebben voldaan maar het hof kan op basis van het voorliggende materiaal (een incompleet dossier) niet vaststellen dat verweerders excessief hebben gedeclareerd. Het is aan de civiele rechter om te beoordelen of en in hoeverre verweerders tekort zijn geschoten en tot welke schadevergoeding/matiging van de declaratie dat leidt. Dit betekent dat deze grief terecht is voorgedragen en klachtonderdeel c alsnog ongegrond moet worden verklaard.

m.b.t. de maatregel.

5.7    De vierde en laatste grief richt zich tegen de opgelegde maatregel. Ter onderbouwing van deze grief verwijzen verweerders naar de eerdere grieven waarin tot de conclusie wordt gekomen dat alle klachtonderdelen ongegrond zijn.

5.8    Hoewel in hoger beroep klachtonderdeel c alsnog ongegrond wordt verklaard, ziet het hof geen aanleiding de door de raad opgelegde maatregel te verlichten. Verweerders hebben zowel ten aanzien van de inhoudelijke kant van de zaak als de communicatie daarover met klaagster forse steken laten vallen en daarmee de kernwaarde deskundigheid als bedoeld in artikel 10a lid 1 aanhef en onder c Advocatenwet geschonden. De maatregel van een berisping is daarmee passend en geboden.

5.9    Omdat het hof een maatregel oplegt, zal het hof verweerders daarnaast op grond van artikel 48ac, eerste lid, Advocatenwet veroordelen in de volgende proceskosten in hoger beroep:    

a) € 50 reiskosten van klaagster;

b) € 1000 kosten van de Nederlandse Orde van Advocaten.

5.10    Verweerders moeten op grond van artikel 48ac, vierde lid, en artikel 48aa, tweede tot en met vierde lid, Advocatenwet het bedrag van € 50 reiskosten binnen vier weken na deze uitspraak betalen aan klaagster. Klaagster moet daarvoor tijdig haar rekeningnummer schriftelijk doorgeven aan verweerders.

5.11    Verweerders moeten op grond van artikel 48ac, vierde lid, en artikel 48aa, tweede tot en met vierde lid, Advocatenwet het bedrag van € 1000 binnen vier weken na deze uitspraak overmaken naar rekeningnummer IBAN:NL85 INGB 0000 079000, BIC:INGBNL2A, t.n.v. Nederlandse Orde van Advocaten, Den Haag, onder vermelding van “kostenveroordeling hof van discipline” en het zaaknummer.

BESLISSING

Het Hof van Discipline:

vernietigt de beslissing van de Raad van Discipline in het ressort Amsterdam van 1 juni 2017, onder nummers 16-1086/A/A en 16-1087/A/A, voor zover klachtonderdeel c gegrond is verklaard;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart klachtonderdeel c alsnog ongegrond;

bekrachtigt de beslissing van de raad voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen voor het overige;

veroordeelt verweerders tot betaling van de reiskosten in hoger beroep van      € 50 aan klaagster, op de manier en binnen de termijn zoals hiervóór bepaald;

veroordeelt verweerders tot betaling van de proceskosten in hoger beroep van € 1000 aan de Nederlandse Orde van Advocaten, op de manier en binnen de termijn zoals hiervóór bepaald.

Aldus gewezen door mr. T. Zuidema, voorzitter, mrs. G.W.S. de Groot en E.L. Pasma, leden, in tegenwoordigheid van mr. N.A.M. Sinjorgo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2018.

griffier    voorzitter    

De beslissing is verzonden op 9 april 2018.